Продажа 1/2 доли квартиры в Москве, проблемы и решения
Изначально в Компанию «Перекресток права» обратился Клиент с просьбой составить исковое заявление об определении порядка пользования московской квартирой, в которой у него имелась ½ доля в праве собственности, для дальнейшей продажи своей доли постороннему лицу.
Нашими специалистами после анализа гражданско – правовых норм (ст. ст. 246, 250 ГК РФ) был сделан вывод о возможности продажи ½ доли в праве собственности на квартиру во избежание сложного судебного процесса об определении порядка пользования квартирой и дано по этому поводу правовое заключение.
Для начала было необходимо предупредить в письменной форме второго собственника о намерении продажи ½ доли постороннему лицу и предложить ему выкупить данную долю, как имеющего преимущественное право покупки. (см. Как продать часть квартиры в долевой собственности)
Было бы все просто, если бы второй собственник однозначно отказался от приобретения продаваемой доли.
Однако после выполнения всех законных требований у нас возникли непредвиденные проблемы.
Специалистами нашей Компании были осуществлены следующие действия:
1.Другой участник долевой собственности был извещен нотариально удостоверенным заявлением о намерении продажи ½ доли.
В нотариально удостоверенном заявлении были указаны все необходимые условия:
-полный адрес объекта недвижимости,
- размер доли квартиры,
-фамилия имя и отчество сособственника,
-цена, за которую предлагается выкупить долю.
В нотариальную контору поступила телеграмма - уведомление от второго собственника о согласии приобрести в собственность долю по предложенной цене.
2. Следующим шагом нашими специалистами совместно и под контролем Клиента были совершены следующие правовые действия:
- на электронную почту совладельца квартиры направлена форма договора купли-продажи с указанием даты его заключения.
- в адрес совладельца квартиры направлена телеграмма с приглашением заключить договор купли – продажи доли квартиры с обозначением времени и места совершения сделки – нотариальная контора;
- забронирована банковская ячейку для закладки денег.
Хотя второй собственник заявил о своем согласии выкупить долю, но на сделку в назначенное время не явился, о чем был составлен Акт.
А наоборот, стал присылать в адрес нотариуса грозные телеграммы, в которых уже отрицал согласие на покупку ½ доли и делал заявления о яко бы понуждении с нашей стороны склонить его на сделку.
Нашими специалистами проводилась большая психологическая работа с Клиентом по не усугублению возникшей ситуации, которая осложнялась еще и тем, что разногласия возникли между родными людьми: отцом и сыном (нашим Клиентом).
При этом, отец нанял «крутого» юриста, который даже явился на переговоры с нашими специалистами, но был без доверенности. Наша Компания пошла против норм закона и своих принципов, стала обсуждать с «представителем» отца условия договора купли – продажи ½ доли, хотя месячный срок, установленный ГК РФ на ее приобретение уже давно истек.
После бесполезной встречи, «крутой» юрист прислал свой вариант договора купли – продажи, на подписание которого мы не могли пойти. Все попытки согласовать договор купли – продажи не увенчались успехом. Более того, «крутой» юрист стал пугать нашего Клиента судебными спорами, взысканием денежных сумм, при этом оперировал известными только ему статьями и законами.
Несмотря на это, мы уговорили Клиента повторно направить второму собственнику нотариально удостоверенное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. условием договора является передача денег через депозит банка, закладка в который осуществляется до заключения договора.
В извещение было отражено, что в случае неявки второго собственника на сделку по заключению договора купли – продажи доли квартиры, наш Клиент имеет право заключать договор с другим покупателем, так как месячный срок на преимущественное право покупки продаваемой доли истек уже давно, еще после первого нотариального извещения.
В силу п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Таким образом, наш Клиент исполнил возложенную на продавца законом (ст. 250 ГК РФ) обязанность и известил надлежащим образом в письменной форме второго собственника о намерении продать свою долю и предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки квартиры, подтверждая свои правомерные действия документально.
Правомерность действий подтверждается судебной практикой – Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2012 по делу N 11-22949 (на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 18 июля 2012 года). В удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателей на жилое помещение в коммунальной квартире отказано правомерно, поскольку материалами дела установлено, что правом преимущественной покупки комнаты истцы не воспользовались.
ИТОГ данного дела:
½ доля квартиры нашего Клиента была продана третьему лицу. Право собственности зарегистрировано.
Мечтаете купить/продать квартиру или долю квартиры в Москве на вторичном рынке жилья? Рекомендуем обратиться к надежному и опытному риелтору компании "ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ" +7(926)511-37-01 Москвиной Ольге. Мы уже несколько лет плодотворно сотрудничаем с ней в вопросах сопровождения сделок с недвижимостью в Москве и Московской области.
"© Перекресток Права" 05.09.2014 г.